Ремонт подъезда – это мероприятие, которое входит в перечень обязательных работ по содержанию общего имущества. За невыполненный вовремя ремонт предусмотрена административная ответственность. Расскажем о ключевых этапах работ, их сроках и особенностях расчета сметы. А образцы документов помогут оформить все работы

Ремонт подъезда: законодательная база — Содержание подъездов в многоквартирном доме, в том числе их ремонт, регулируют несколько нормативных актов:

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290; Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170; Постановление главного государственного санитарного врача России от 28.01.2021 № 3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21»; Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда. Часть 1. Нормы времени и нормы обслуживания на работы по санитарному содержанию домовладений, утвержденные приказом Госстроя от 09.12.1999 № 139.

Периодичность проведения ремонта подъезда

Места общего пользования в многоквартирном доме обновляют каждые три-пять лет. Это закреплено в пунктах 3.2.1, 3.2.9 Постановления Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Более точно периодичность ремонта подъезда определяют, исходя из года постройки дома, степени физического износа, количества жителей в доме и других параметров. Более точно периодичность ремонта можно прописать в договоре управления или уставе ТСЖ. Ремонт подъезда может быть плановым или внеплановым. Плановый ремонт делают, если появились явные следы износа поверхности стен, потолка или пола. Управляющая организация проводит ежегодный сезонный осмотр общего имущества в МКД. По результатам этого осмотра можно сделать вывод о необходимости косметического ремонта. Внеплановый ремонт делают в нескольких случаях: собственники требуют изменений; ГЖИ выдала предписание отремонтировать МОП; в МКД произошла чрезвычайная ситуация или авария. Если жители сделали заявку на проведение ремонта в подъезде, рассмотреть ее необходимо в течение 15 дней после получения. Такие сроки предусмотрены законом.

Ответственные за ремонт подъезда

За работы по обновлению подъезда отвечает управляющая домом организация. Эти работы относят к текущим, они входят в минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества (ч. 2.2, 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса). При непосредственном управлении за состояние подъезда отвечает организация, с которой собственники заключили договор на содержание или договор подряда на отдельные виды работ. Кодексом об административной ответственности предусмотрены меры наказания за ненадлежащее содержание общего имущества в МКД, в том числе за не проведенный своевременно ремонт. Статья 7.22 КоАП РФ предусматривает штраф: для должностных лиц — от 4 до 5 тыс. рублей; для организаций — от 40 до 50 тыс. рублей. Предварительно жилищный инспектор выносит предписание или предупреждение. Если УК его проигнорировала, жилищная инспекция обращается в суд.

Виды ремонта подъезда

Ремонт в подъезде может быть текущим (косметическим) или капитальным. Текущий ремонт выполняют ежегодно в рамках содержания общего имущества. Это мелкий ремонт, расходы на который закладывают в годовую смету. Косметический ремонт – это обновление покрытия стен, потолка, пола в подъезде многоквартирного дома. В рамках косметического ремонта выполняют следующие работы: Выравнивают стены и потолок штукатуркой, шпатлёвкой; Покрывают поверхности краской; Устраняют трещины, сколы; Частично или полностью заменяют плитку, паркет, линолеум; Ремонтируют ступени на лестничной клетке; Меняют полностью или ремонтируют перила, грунтуют, красят.; Ремонтируют окна и двери в подъезде и на крыльце; Устанавливают или меняют оконные стёкла, рамы; Ремонтируют, меняют, красят почтовые ящики; Меняют светильники, выключатели, участки электросети; Перечень работ может быть другим, если такое решение приняли жители или это прописано в договоре управления. Но статья расходов должна быть в рамках текущего ремонта. Такие работы не должны быть капитальными, иначе возможен штраф за нецелевой расход средств. Следует предупредить жителей о том, что планируется ремонт в МКД. Разместить объявления следует на досках объявлений в подъездах.

Если изношено более 30 процентов конструктивных элементов в подъезде, говорят о капитальном ремонте. Здесь имеют в виду не капитальный ремонт по статье 166 ЖК РФ, а текущий косметический ремонт, но в больших масштабах. В рамках капитального ремонта общего имущества можно заменить коммуникации в подъезде: электросети, плафоны, выключатели, систему отопления. В рамках капитального ремонта фасада устанавливают новые оконные блоки. В среднем косметический ремонт подъездов планируют каждые три-пять лет. Однако по решению собственников можно провести внеплановый ремонт подъезда. Для его организации необходимо учесть несколько условий: Такой тип ремонта выполняют только при согласии собственников. Необходимо решение общего собрания, оформленное протоколом. На организацию внепланового косметического ремонта у УК может не быть денег. Годовую смету текущих расходов УК утвердили, а собираемых с собственников денег недостаточно. В таком случае жители вправе проголосовать за дополнительный сбор средств, кроме основного платежа на содержание и ремонт. Внеплановый ремонт может быть аварийным. Например, при протечке трубы, крыши или пожара. В таком случае обязательно наличие акта осмотра общего имущества и дефектной ведомости.

Этапы проведения ремонта подъезда:

Этап 1. Перед проведением текущего ремонта подъезда осмотрите общее имущество. Составьте акт. Образец акта планового осмотра общего имущества Скачать образец акта

Этап 2. На основании акта подготовьте дефектную ведомость. Сделайте замеры, рассчитайте приблизительный объем работ.

Этап 3. Обсудите дефектную ведомость с жителями. Возможно, понадобятся дополнительные работы, а от каких-то придется отказаться.

Этап 4. Подготовьте проект сметы. Возможен и другой вариант: дефектную ведомость направляют подрядной организации, она самостоятельно составляет смету.

Этап 5. Проведите общее собрание собственников. Рассмотрите несколько вопросов: Утверждение перечня работ по косметическому ремонту подъезда; Утверждение стоимости работ; Выбор подрядной организации; Утверждение сроков выполнения работ; Утверждение сметы. Избрание представителя от собственников, который будет участвовать в приемке работ и следить за ходом их выполнения.

Этап 6. Заключите договор подряда с подрядной организацией.

Этап 7. Собственники совместно с вами принимают работы. Подписывают акт приемки выполненных работ.

Этап 8. Подрядчик получает деньги за выполненный косметический ремонт. Если в гарантийный срок обнаружили недостатки, составьте акт, предъявите его подрядчику.

Стоимость ремонта подъезда: составление сметы

Точную стоимость косметического ремонта подъезда можно определить, если составить смету.

В процессе подготовки надо учесть нюансы:

  • 20 процентов от суммы ремонта закладывают на непредвиденные расходы. Такие расходы всегда возникают в процессе ремонта;
  • В документе рассчитывают и стоимость материалов, и стоимость работ;
  • Лучше составлять смету в соответствии с хронологией событий. Так подрядной организации и вам будет легче ориентироваться, когда какие материалы нужно докупить;
  • Все расходы максимально детализируют. Это поможет выявить экономию, а также снизит число претензий от жителей;
  • В документе учитывают скидки на материалы как экономию;
  • Смету согласовывают с собственниками и подрядчиком. С каждой стороны не должно быть претензий;
  • Перед началом работ учитывают пожелания жителей или ремонтной бригады, вносят корректировки в смету. В процессе работ изменить утвержденную смету будет сложнее;
  • Товарные чеки для каждого типа расходов сохраняют до приемки работ и прикрепляют к смете;

На небольшие объемы работ составляют локальные сметы.

Приемка и уборка после проведения ремонтных работ

После окончания работ строительный мусор нужно убрать. Этим занимается, как правило, нанятая подрядная организация. Это условие прописывают в договоре подряда. Если отдельным пунктом уборку не обговорили, приводить подъезд в порядок обязана управляющая организация. Читайте в системе «Управление МКД» , как выявить и зафиксировать недостатки текущего ремонта при приемке работ Чтобы выявить и зафиксировать недостатки работ подрядчика, в ходе приемки проверьте полномочия представителей подрядчика, проверьте результат работ, примите решение по итогам проверки, оформите результат. Как выявить недостатки Проведенный текущий ремонт в подъезде принимает комиссия в составе: представителей собственников жилищного фонда и организации, которая его обслуживает (п. 2.3.8 Постановление Госстроя от 27.09.2003 № 170). Комиссия подписывает акт выполненных работ и акт приёмки. На основании этих документов подрядчику перечисляют плату за оказанную услугу.